양도소득세 과세대상 계산 및 신고방법

부동산을 소유하고 있거나 부동산 시장에 관심이 있다면 공부해야 하는 세금들이 많습니다. 부동산 세금 중에서 많이 언급되는 것 중 하나가 바로 양도소득세입니다. 양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다. 오늘은 양도소득세 과세대상 및 계산, 양도소득세 신고방법에 대해 알려드리겠습니다.

 

 

양도소득세 과세대상

 

양도소득세가 과세되는 자산의 범위는 다음과 같습니다. 

구분	범위
부동산	토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 포함)
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
주식등	대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식 등 비상장주식등 ※ 주식등:주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권
기타자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권
파생상품	· 국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품 · 차액결제거래 파생상품(CFD) · 주식워런증권(ELW) · 국외 장내 파생상품 · 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는    장내파생상품과 동일한 장외파생상품
신탁 수익권	신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득

 

양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기와 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다.

 

증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액도 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.

 

 

 양도소득세 비과세, 감면되는 경우

 

 비과세 되는 경우

 

● 1세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

1. 양도 당시 실지거래가액이 12억 원 초과하는 고가주택은 제외됩니다.

2. 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.

3. 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1 주택의 범위로 보게 됩니다

 

 감면되는 경우

 

● 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

 

 

양도소득세 계산방법

 

사실 세금 계산 및 절세 방법은 양도소득세 전문 세무사를 찾아가는 게 좋을 것입니다. 하지만 1 주택자 세금은 난이도가 매우 쉬운 편에 속하기 때문에 직접 계산해도 상관은 없으니 양도소득세 계산기에서 계산하면 됩니다.

 

 

양도소득세 신고 및 납부 기한

 

 

소득종류	구분	법정신고기한
토지 또는 건물, 부동산에관한권리 기타자산, 신탁 수익권	예정	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
	확정	양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지
토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기전에 대금을 청산 한 경우	예정	그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월
	확정	그 허가일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지
주식또는 출자지분 (신주인수권 포함)	예정	양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 (국외주식, 파생상품은 예정신고 면제)
	확정	양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지 (국외주식, 파생상품 포함)

※ 부담부증여시 예정신고 기한 : 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월

※ 만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그날의 다음 날을 기한으로 함

 

예정신고나 확정신고를 하지 않은 때에는 국세청에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 20~40%의 무신고가산세, 0.022%의 납부 지연가산세를 추가 부담하게 되니 주의하세요!

 

 

양도소득세 신고방법 및 납부방법

 

양도소득세는 양도자의 주소지를 관할하는 세무서에 직접 방문하거나 우편을 통해 신고할 수 있으며, 홈택스에서 전자신고도 가능합니다.

 홈택스 전자신고

 

전자신고할 경우 세액이 자동 계산되며 단순한 계산 오류를 자동으로 검증합니다.

▶ 홈택스 로그인 → 신고/납부 → 세금신고 → 양도소득세 선택

 

 

 

 

 

 양도소득세 납부방법

 

1. 납부서를 작성해 은행 또는 우체국에 직접 납부

 

2. 신용카드 납부 - 세금 현금 납부자와의 형평성을 위해 납부세액의 0.8% 납부대행 수수료 납세자 부담(체크카드 0.5%)

 

 

3. 홈택스를 이용한 국세 전자납부

▶ 홈택스 로그인 → 납부·고지·환급 → 세금납부 → 납부할 세액 조회/납부

 

 

 

 

※ 본 경로는 전자신고를 했거나 납부고지서를 받은 경우 사용할 수 있으며 신고납부기한까지만 조회 가능합니다. 납부기한이 지난 후에는 '자진 납부' 화면을 이용해 납부 지연가산세를 계산한 후 납부서를 작성해 납부해야 합니다.

 

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